Как правильно провести приемку у застройщика

Провести приемку у застройщика — это достаточно важный и трудоемкий процесс, который требует качественного анализа всех факторов. Принимая квартиру у застройщика, мы не можем допустить, чтобы энтузиазм помешал объективно оценить новостройку.

Ведь если упустить из виду нарушения, допущенные строительным предприятием, придется заняться их исправлением за свой счет.

Что нужно делать, и на что обратить внимание, расскажем в данной статье.

Что такое приемка жилья с юридической точки зрения

Что такое приемка жилья? Согласно Федеральному закону №214-ФЗ, застройщик обязан вызвать участника долевого строительства на оценку новостройки, чтобы он мог проверить ее на соответствие требованиям регламентов и документации проекта.

Общее понятие о приемке квартиры сводится к тому, что у вас есть право потребовать от застройщика исправления любых дефектов, в установленные сроки.

Обязанности принимающей стороны

Основная цель – удостовериться в том, что застройщик выполнил свою работу качественно и в полном объеме, и жилое помещение соответствует эксплуатационным нормам.

Перед покупателем или дольщиком стоят следующие задачи:

1. Дождаться извещения застройщика о процедуре приемки квартиры.
2. Явиться в указанный день с необходимыми документами.
3. Провести первичный осмотр, при котором проверяется качество строительных работ, функциональность оборудования, электросетей, системы отопления, сантехники, вентиляции и т.д.
4. Зафиксировать все недостатки, дефекты и нарушения в акте осмотра жилья и оборудования.
5. В случае обнаружения недоработок, потребовать у девелопера устранить их.
6. Повторно проверить объект после устранения дефектов, фиксируя все в акте осмотра.

В случае отсутствия претензий, принять квартиру – подписать акт приема-передачи, определяющим, что квартира была передана владельцу в надлежащем состоянии, без дефектов и нарушений со стороны компании-застройщика.

Почему это так важно

Как правило, будущие владельцы недвижимости не уделяют должного внимания первоначальному осмотру новостроек.

Иногда представитель застройщика даже может порекомендовать пропустить этот этап «в целях экономии времени», но делать этого ни в коем случае нельзя. И после осмотра квартиры или дома следует все тщательно перепроверить.

Важность этого процесса состоит в том, что в случае выявления каких-либо недоработок уже после подписания акта приема передачи, владельцам обычно приходится делать ремонт за свой счет.

Порядок проверки объекта

Стороны получают оповещение о процессе принятия и передачи квартиры. Срок оценки обычно прописывается в договоре участника долевого строительства с указанием конкретного периода.

Если к оговоренному периоду застройщик не ввел новостройку в эксплуатацию, он должен уведомить стороны в задержке.

Чтобы правильно принять квартиру, важно помнить о следующем:

• в договоре ДДУ должен быть указан срок, в период которого дольщик должен ответить на приглашение застройщика для проведения оценки и «‎приемки»;
• если покупатель никак не отреагировал на приглашение или не пришел в установленное время, после истечения двух месяцев застройщик имеет право на передачу недвижимости в одностороннем порядке согласно статье 8 ФК №114;
• если во время приемки участвует не сам клиент, а его доверенное лицо, необходимо предъявить доверенность, которую заверяют у нотариуса.

Как правило, процедура приемки начинается в офисе представительства фирмы застройщика. Далее мы расскажем, как подготовиться к приему и передаче квартиры.

Необходимые документы, чтобы провести приемку у застройщика

Будущему хозяину квартиры необходимо посетить офис предприятия со следующим пакетом документов дольщиков:

• паспорт;
• ДДУ;
• оригинал покупки недвижимости (при наличии).

Сторона покупателя должна запросить у девелопера следующие документы:

1. Эксплуатационное разрешение.
2. Удостоверение на присвоение объекту почтового адреса.
3. Заключение о соответствии построенного объекта техническим требованиям (ЗОС).

Наличие данных документов у девелопера говорит о том, что здание было полностью зарегистрировано как официальное и введено в эксплуатацию.

Что взять с собой

Для фиксации возможных дефектов, возьмите блокнот и письменные принадлежности. Все найденные повреждения и неисправности заносятся в смотровой лист. Удобнее будет, если во время приемки вы будете делать видеофиксацию.

Согласно инструкции, дополнительно можно взять с собой:

• фонарик: чтобы возможно было осмотреть затемненные места в помещении;
• фотоаппарат: для фиксации возможных нарушений;
• бумага или зажигалка: для проверки степени вентилируемости помещений;
• вольтметр: чтобы проверить напряжение в розетках;
• линейку, рулетку или лазерный дальномер: для перепроверки общей площади жилья и выявления строительных дефектов;
• мел или фломастер: для маркировки;

Не торопитесь – тщательный осмотр вашего нового жилья может занять некоторое время. Тщательно фиксируйте все, что вызывает вопросы, чтобы возможно было обсудить их со стороной застройщика по приемке квартир.

Распространенные дефекты новостроек

Недобросовестные компании работают по одной и той же схеме, надеясь, что будущие владельцы не сразу заметят нарушения в квартирах с чистовой отделкой.

Мы составили список самых распространенных браков в новостройках с отделкой:

1. Трещины на оконных рамах из ПВХ: нарушение целостности профилей могут привести к значительному снижению температуры в помещении в зимнее время.
2. Дефекты перегородок и перекрытий: обычно они заметны невооруженным глазом и значительно портят эстетику квартиры.
3. Пустоты под плиткой: в дальнейшем такая плитка может отслоиться или треснуть.
4. Неисправные счетчики: если не сообщить о них застройщику до подписания АПП, это ведет к дополнительным расходам.
5. Неправильный монтаж оконных створок: приводит к инфильтрации холодного воздуха и сквознякам.
6. Проседание ламината: к этому может привести отклонение пола от горизонтали.
7. Отсутствие заземления в сети: всегда желательно, чтобы в доме присутствовало заземление для отвода блуждающих токов.
8. Отсутствие противопожарной муфты: такая перегородка предотвращает распространение дыма и огня, ее наличие обязательно.
9. Трещины на стенах и потолке: если на них не обратить внимания, в дальнейшем они будут расширяться, что может потребовать крупного ремонта.
10. Неправильный уклон сливной системы: приводит к застою воды.
11. Плохая вентиляция в ванной и на кухне: ее легко проверить с помощью зажигалки или листа бумаги.
12. Низкое качество дверей и окон: на них застройщики экономят чаще всего.

В помещениях с чистовой отделкой, одними из самых распространенных проблем являются:

1. Низкое качество стяжек пола: характерные трещины, ямки и наплывы раствора на полу.
2. Отсутствие заявленных в проекте перегородок: присутствуют только стены, отделяющие квартиры.
3. Отклонение стен по вертикали превышает 2 см (для бетона) и 1 см (для кирпича).
4. Негерметичный шов между кирпичами или панелями.
5. Влага на потолке и стенах: все поверхности должны быть сухими и примерно одинаковыми по цвету (не должно быть темных пятен).
6. Отсутствие счетчиков тепла, ХВС и ГВС: если в проекте это не указано, требуйте установки.
7. Дефекты сварки элементов трубопровода: подтеки и лишняя влага на трубах.
8. Плохой монтаж батарей отопления: сколы и трещины возле батарей говорят о плохом монтаже.

Все перечисленные дефекты можно проверить и самостоятельно, имея навыки владения несложной измерительной аппаратурой.

Но недобросовестные застройщики могут с легкостью эксплуатировать невозможность проведения дольщиком определенных тестов.

Скрытые нарушения, которые невозможно проверить самостоятельно:

• некачественные стройматериалы;
• низкое качество теплоизоляции, которое можно проверить только с помощью тепловизора.
• Повышенный радиационный фон в помещении (и такое иногда случается).

Все обнаруженные нами дефекты должны быть зафиксированы в акте приемки. Это очень важно, потому что только то, что написано, имеет обязательную силу. Квартира с отделкой значительно усложняет процесс проверки.

Где указываются все выявленные нарушения?

Для этого вам понадобится отдельный документ – акт о выявленных дефектах. Он содержит следующие пункты:

• адрес дома;
• номер квартиры;
• название фирмы;
• полный адрес регистрации фирмы и ее реквизиты;
• ФИО руководителя;
• перечень всех нарушений, выявленных при осмотре.

Документ должны подписать принимающие стороны и представитель компании-застройщика. Если дефекты несущественны, возможно оформить АПП и дефектный акт (лист осмотра квартиры) сразу на месте.

Что делать при выявлении нарушений

Поговорим о том, что должен делать приемщик в таких случаях.

Обычно застройщик оставляет около 10% от общего фонда на исправление возможных дефектов. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, если новостройка создана с недостатками, которые делают ее непригодными для эксплуатации согласно договоренностям, дольщик вправе требовать от девелопера:

1. Устранения дефектов безвозмездно в разумный срок.
2. Возмещение расходов на самостоятельное устранение неисправностей.
3. Уменьшение цены договора.

Приемщик вправе отказаться от подписания АПП. До устранения дефектов его можно не подписывать.

Если застройщик уклоняется от исполнения своих обязанностей, дольщики должны направить застройщику письменный отказ от принятия помещения на основании выявленных дефектов.

В данной ситуации возможен и компромисс: дольщик подписывает АПП, но в акте стороны указывают дефекты квартиры, которые приемщик просит устранить, а застройщик дает гарантию на это.

Можно ли провести приемку у застройщика с помощью третьих?

Если вы хотите поскорее принять квартиру, но боитесь возможных «‎подводных камней», услуги приемщиков – единственный выход.

Приемщик поможет решить следующие задачи:

1. Полностью проверить квартиру на соответствие стандартам с помощью специального оборудования.
2. Добиться устранения дефектов застройщиком.
3. Снижение расходов на ремонт.
4. Юридическая поддержка.
5. Экономия времени.

Данная услуга поможет быстро выявить эксплуатационные проблемы еще до подписания АПП и благополучно добиться их исправления.

Вывод: все же следует воспользоваться поддержкой профессионалов, которые должны подтвердят, выполнены ли работы в соответствии с договором.