Техническим надзором называется организованная систематическая проверка объёмов, стоимости и качества строительно-монтажных работ, выполняемых на объекте, на предмет их соответствия утвержденным проектам, сметам, техническим регламентам, сводам правил, строительным нормам и правилам, иным нормативно-техническим документам. Стоит отметить, что данный вид деятельности с 2009 года называется строительным контролем, все документы приведены в соответствие с новым названием. Тем не менее достаточно распространено в инженерно-технической среде использование старой терминологии, в том числе сдвоенное название, например, технический надзор (строительный контроль).
Традиционно технический надзор осуществляется со стороны застройщика, однако вариативность рыночных отношений позволяет переносить функции технического надзора в любую структуру, подконтрольную заказчику, даже в службу эксплуатации. Но где бы ни были размещены специалисты технического надзора, они должны быть закреплены приказом на конкретном объекте и должны выполнять свою деятельность в пользу головной организации строительства. Кроме того, в настоящее время существует разделение интересов заказчика-застройщика и инвестора, непосредственно финансирующего строительство, в связи с чем технический надзор может также существовать в структурах инвестора, обеспечивая ему независимый аудит строительства.
Как видно, технический надзор взаимодействует со всеми функциональными подразделениями, но подчиняется непосредственно головной организации строительства, так как именно в интересах заказчика стоит соблюдение смет, графиков и качества работ. Отсюда вытекает необходимость привлечения на объект независимого технического надзора, не связанного с интересами подрядных строительных и проектных организаций, а также поставщиков материалов и оборудования. Юридически это может выражаться, например, в отдельном договоре со строительной организацией. Организация для осуществления технического надзора заказчика (строительного контроля) должна быть членом саморегулируемой организации (СРО) в строительстве.
Бюро строительно-технической экспертизы «Тринити Констракшн» является такой организацией и может предоставлять услуги технического надзора заказчика (строительного контроля) комплексно или по отдельным направлениям.
Особенности договоров на технический надзор заказчика (строительный контроль)
Согласно руководящим государственным положениям технический надзор (строительный контроль) должен быть обеспечен на всех объектах строительства, реконструкции или капитального ремонта. При индивидуальном жилом строительстве и при текущем ремонте зданий/сооружений технический надзор не обязателен. Собственник возводимого индивидуального жилого строения сам выступает в этой роли, контролируя действия своих исполнителей и сам закупая строительные материалы. Однако, если у собственника дефицит времени или технических компетенций, он вполне может обратиться за данной услугой к профессионалам, соблюдая выше обозначенный принцип независимости привлекаемого специалиста по строительному контролю от непосредственно самих исполнителей. Важно помнить, что технический надзор не может быть обеспечен в интересах заказчика самим подрядчиком, поэтому, если бригада строителей на строительстве вашего загородного дома предлагает вам от них же услугу технадзора или от аффилированной организации, стоит задуматься всё же о привлечении независимого технадзора в строительстве.
Что касается объектов с обязательным строительным контролем, то технадзор заказчика должен осуществляться на всём периоде вновь начинаемого строительства, капитального ремонта или реконструкции зданий и сооружений, начинаясь с момента утверждения проекта к производству работ и завершаясь не ранее, чем через месяц после начала эксплуатации завершенного строительством объекта.
Учитывая, что сроки строительства зачастую растянуты во времени, график строительства корректируется, а объём исполняемых функций изменяется, то имеет смысл заключать рамочный договор на весь период с допсоглашениями/ заказами на каждый отдельный этап, квартал и/или функцию строительного контроля. Такая контрактная схема позволяет обеспечить преемственность подходов в проведении технического надзора заказчика и, в то же время, более гибко подойти к планированию ресурсов.
Не рекомендуется схема контрактования в виде отдельных договоров на каждую отдельную задачу технического надзора, так как длительные сроки согласования договоров приводят к задержкам в исполнении работ, что, в свою очередь, влияет на смещение общего графика строительства. Также не рекомендуется привлечение специалистов разных организаций на отдельные работы по технадзору, что связано с несогласованными действиями специалистов разных компаний и повышению организационной нагрузки на проект. При желании заказчика или инвестора разделить объёмы работ между несколькими исполнителями имеет смысл делить технический надзор либо пообъектно, либо по функциональным направлениям, например, выделить в отдельную надзорную функцию работу со сметами, или с работу с графиками, или входной контроль материалов. Соответственно, при таком подходе в договоре обязательно указывать направленность осуществляемого строительного контроля.
Как работают наши специалисты
При проведении строительного контроля в структуре заказчика (технадзор заказчика) наша организация и специалисты выполняют следующие функции:
Как видим, состав функций строительного контроля достаточно большой и требует привлечения специалистов профильных компетенций.
Стоимость технического надзора (строительного контроля)
При определении стоимости технадзора в строительстве со стороны заказчика стоит отталкиваться от общей стоимости строительства и при этом руководствоваться рыночной стоимостью требуемых специалистов и организации необходимого их количества под выполнение требуемых функций. В текущих рыночных реалиях с учетом требований градостроительного кодекса по количеству специалистов на обеспечение строительного контроля необходимо закладывать от 3 до 5% сводной стоимости строительства на данную функцию. Для некоторых заказчиков ориентиром является Справочник базовых цен (СБЦ), хотя он рекомендован только для объектов, финансируемых из федерального или регионального бюджетов. На основании СБЦ норматив расходов на функцию строительного контроля составляет от 1,09 до 2,14% (чем меньше объект, тем выше норматив расходов). В то же время, государственные заказчики сталкиваются с постоянной проблемой пересмотров смет в сторону их увеличения в ходе строительства, что, в свою очередь приводит к пересмотру всех работ, входящих в сводный сметный расчет. Чтобы этого избежать, на постоянную услугу, такую как технадзор заказчика (строительный контроль), определяют стоимость исходя из предложения рынка, например, определенную в ходе открытого тендера на заданный перечень функций и необходимое количество специалистов. Таким образом, конечная стоимость привлекаемого строительного контроля (технадзора) определяется количеством специалистов, их квалификацией, длительностью их привлечения, объёмом выполняемых ими работ, организационными особенностями их привлечения, а также дополнительными затратами на мобилизацию, например, командировками или доплатами за работу в условиях Крайнего Севера. При таком подходе стоимость может быть рассчитана ресурсным методом без привязки к СБЦ.
Какой бы метод определения затрат на технический надзор заказчика ни был выбран, компания «Тринити Констракшн» может предложить конкурентную цену при высоком качестве услуг.
Почему мы
Чтобы улучшить сервис, мы убрали менеджера – лишнее звено между клиентом и экспертом. В Тринити клиент общается напрямую со специалистом и получает всю необходимую информацию сразу. Также с июня наша услуга предоставляется круглосуточно, и аварийного комиссара можно вызвать в любое время суток.
ПОЛНЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ! И этим все сказано. Мы берем на себя полную ответственность за соблюдение технологий и качество производимых строительных работ, отвечаем за ведение исполнительной документации на Вашей стройке на всех этапах строительства, начиная с передачи строительной площадки, заканчивая сдачей в эксплуатацию. Сопровождаем Ваше строительство в любой стране мира!
Для урегулирования спорных ситуаций, возникших у сторон в процессе строительства или эксплуатации объекта, проводится процедура досудебной строительно-технической экспертизы. Наши эксперты проведут инструментальное обследование на месте, камеральную обработку предоставленной исполнительной и проектной документации, при необходимости инициируют лабораторные испытания и обследования. Результатом исследований будет является экспертное заключение, на основании которого формируются исковые требования и претензии к потенциальному ответчику. Судебная строительно-техническая экспертиза назначается судом при разбирательстве гражданских, уголовных и арбитражных дел. Перед экспертом суд ставит технические и экономические вопросы, ответы на которые устанавливают фактические обстоятельства по делу. Мы ответим на любые вопросы, поставленные нам на разрешение Судом и выведем всех на чистую воду!
Стоимость приемки помещения в нашей организации одна из самых низких по рынку. Обнаруженные нашими экспертами скрытые дефекты при покупке недвижимости на вторичном рынке послужат серьезным аргументом для торга и как следствие — снижением цены или вовсе отказа от сделки. А дефекты, выявленные в новостройке,застройщик исправит своими силами и за свой счет. Но помните, что обследование нужно проводить до подписания акта передачи Вам приобретаемой недвижимости. Заказывая в нашей компании услугу «Приемка новостроек и вторичного жилья» за небольшие деньги Вы страхуете себя от неприятных сюрпризов в виде непредвиденных внушительных трат на ремонты и приобретаете возможность аргументированно и уверенно торговаться в свою пользу при покупке недвижимости.
Мы проводим экспертизы и обследования в соответствии с требования нормативно-технической и правовой документации. Технические заключения наших специалистов принимают в судах и других контролирующих органах.
Чтобы не утверждали Вам представители застройщика или управляющей копании, но подписанный Вами акт приемки недвижимости не освобождает их от ответственности за устранение выявленных позже скрытых дефектов, и уж тем более скрытых дефектов в общедомовом имуществе, не позволяющим Вам нормально эксплуатировать свое помещение. Спецы Тринити знают, как заставить застройщика или УК исправить дефекты и возместить причиненный ущерб.