Определение физического износа
Перед строительным экспертом очень часто ставится задача об определении физического износа здания. Ниже мы расскажем о работе эксперта в этом направлении, как и почему вообще возникает необходимость в такой услуге у клиентов и какой получается результат работы специалиста.
Под физическим износом понимается постепенная утрата основными конструктивными элементами здания их первоначальных физических свойств. Физический износ происходит под воздействием факторов окружающей среды и характера эксплуатации, а степень утраты свойств материалов определяется их первоначальными характеристиками и применёнными строительными решениями.
Физический износ здания не всегда эквивалентен возрасту строения. Многие из нас знают величественные древние сооружения, один вид которых убеждает обывателя, что они простоят ещё не одну сотню лет. И в то же время в каждом городе есть такие «заброшки», которые не отработали и половину своего проектного срока эксплуатации, однако их ветхость явно говорит об их непригодности для дальнейшего использования. Таким образом, данный параметр – это оценка на текущий момент времени в текущих условиях.
Как определяется физический износ
Основные методики определения физического износа зданий были описаны ещё в Советский период, когда проблемы переоценки жилого фонда взялись решать на государственном уровне. Был разработан комплекс нормативных документов, которые остаются действующими и на сегодняшний день. Общий подход в том, что величина физического износа здания определяется как сумма величин физических износов отдельных укрупненных конструктивных элементов. А те, в свою очередь, оцениваются как сумма удельных весов отдельных элементов (или участков общего элемента) внутри укрупненного конструктива. Оценка износа каждого элемента и размера дефектов на каждом участке производится экспертом методами визуального осмотра и неразрушающего контроля непосредственно на месте. В дальнейшем, при камеральной обработке данных, специалист определяет удельные веса каждого элемента в конструктиве и считает величину физического износа, опираясь на размеры здания и помещений в соответствии с планами БТИ или проектом. В случае, если таковые отсутствуют, специалист производит одновременно с визуальным выявлением дефектов ещё и обмерные работы.
В своём заключении специалист указывает все параметры обследуемого здания, его назначение, цели обследования, указывает ссылочную нормативную базу и приводит непосредственно сам расчет с выводом о величине физического износа здания. Отчёт выдаётся на бумажном носителе за подписью эксперта для предъявления по требованию.
В каких случаях заказывают оценку физического износа
Оценить восстановительный ремонт
Как правило, оценка физического износа здания необходима перед началом капитального или текущего ремонта здания. Ремонт необходим для возмещения существующего износа и продления срока эксплуатации здания. Соответственно, для приблизительной оценки величины восстановительного ремонта и заказывается данная услуга. Существующие методики являются относительно дешёвым и достоверным способом такой оценки, по сравнению с комплексным обследованием здания и проведением конструктивных расчетов. При оценке объёмов текущего ремонта величину физического износа, как правило, определяет сама эксплуатирующая организация, это необходимо им для планирования своих бюджетов. В таких случаях речь идёт о небольших величинах износа, и, как следствие, нет необходимости в привлечении независимого эксперта. В случае капитальных ремонтов необходимо более полное обследование с выдачей отдельного заключения эксперта. Именно в этом случае наиболее часто прибегают к услугам независимого специалиста.
Оценить остаточный срок эксплуатации
Величина физического износа здания может быть конвертирована не только в размер вложений на капитальный ремонт, но и в остаточный срок эксплуатации здания. Если первая конвертация необходима экономическим службам заказчика для оценки бюджетов, то вторая требуется оценщикам недвижимости и банковским подразделениям для залоговой оценки объекта. Такая ситуация нередко возникает у жителей городов-миллионников, где есть много эксплуатируемых строений возрастом более 50 лет. Банки неохотно принимают в залог объекты недвижимости старше этого срока. Они мотивируют свой отказ тем, что остаточный ресурс здания себя исчерпал, основываясь на «методе хронологического возраста». Оценка физического износа здания инженером-строителем на основании государственных методик позволяет инвестору или покупателю жилой недвижимости вести диалог с банком в том ключе, что техническое состояние дома лучше, чем его возраст, и что необходимо производить новый отсчёт остаточного ресурса от новой определённой величины физического износа. Остаточный срок эксплуатации зданий, помимо банков, необходим ещё и оценщикам страховых компаний для определения повышающего коэффициента страховой премии.
Обосновать снос здания
Третий кейс обращения за данной услугой – оценка физического износа жилого здания для обоснования его сноса. В случае, когда износ всех основных конструктивных элементов здания превышает 80%, проще и дешевле снести его и построить новое, чем вкладываться в его капитальный ремонт. Естественно, такое решение должно приниматься с учётом интересов всех собственников. Ну и, конечно, данное правило неприменимо для памятников архитектуры, когда важнее сохранить само здание, пусть даже ценой, превосходящей его функциональное назначение.
Что включает в себя услуга по определению физического износа
Заказывая в компании «Тринити Констракшн» услугу по оценке физического износа здания, вы получаете на руки экспертное заключение с табличным расчетом и общими рекомендациями по замене или восстановительному ремонту укрупнённых конструктивных элементов. Для проведения расчета необходимо предоставить специалисту исходные данные в виде геометрических параметров здания и всех его помещений, а также всю информацию об имевшихся текущих и капитальных ремонтах. При отсутствии информации об объёмах, специалист должен будет отдельно произвести обмерные работы для сбора необходимых ему данных.
Стоит обратить внимание, что в услугу не входит аудит проекта, детализация восстановительного ремонта, расчёты несущих способностей, проведение исследований разрушающими методами и пр. работы, которые иногда хотят получить одновременно с оценкой физического износа здания. Суть данной услуги именно в быстром и достаточно дешёвом методе оценки, который позволяет произвести первичную прикидку затрат и потом, при необходимости, планировать и осуществлять дальнейшие более значимые исследования.
Сколько стоит услуга по оценке физического износа здания
Учитывая, что обследование здания для оценки его физического износа производится специалистом непосредственно по месту и включает большой объём работ по выявлению дефектов, то стоимость услуги напрямую зависит от величины объекта, его этажности и количества помещений в нём. Также на стоимость влияют сложность конструкции и необходимость проведения обмерных работ самим специалистом. Узнать точную стоимость услуги можно при непосредственном обращении к специалисту.
В компании «Тринити Констракшн» инженеры высоко уровня проведут оценку физического износа здания в кратчайшие сроки по оптимальной цене, что поможет Вам планировать дальнейшие работы на исследуемом объекте.
Почему мы
Чтобы улучшить сервис, мы убрали менеджера – лишнее звено между клиентом и экспертом. В Тринити клиент общается напрямую со специалистом и получает всю необходимую информацию сразу. Также с июня наша услуга предоставляется круглосуточно, и аварийного комиссара можно вызвать в любое время суток.
ПОЛНЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ! И этим все сказано. Мы берем на себя полную ответственность за соблюдение технологий и качество производимых строительных работ, отвечаем за ведение исполнительной документации на Вашей стройке на всех этапах строительства, начиная с передачи строительной площадки, заканчивая сдачей в эксплуатацию. Сопровождаем Ваше строительство в любой стране мира!
Для урегулирования спорных ситуаций, возникших у сторон в процессе строительства или эксплуатации объекта, проводится процедура досудебной строительно-технической экспертизы. Наши эксперты проведут инструментальное обследование на месте, камеральную обработку предоставленной исполнительной и проектной документации, при необходимости инициируют лабораторные испытания и обследования. Результатом исследований будет является экспертное заключение, на основании которого формируются исковые требования и претензии к потенциальному ответчику. Судебная строительно-техническая экспертиза назначается судом при разбирательстве гражданских, уголовных и арбитражных дел. Перед экспертом суд ставит технические и экономические вопросы, ответы на которые устанавливают фактические обстоятельства по делу. Мы ответим на любые вопросы, поставленные нам на разрешение Судом и выведем всех на чистую воду!
Стоимость приемки помещения в нашей организации одна из самых низких по рынку. Обнаруженные нашими экспертами скрытые дефекты при покупке недвижимости на вторичном рынке послужат серьезным аргументом для торга и как следствие — снижением цены или вовсе отказа от сделки. А дефекты, выявленные в новостройке,застройщик исправит своими силами и за свой счет. Но помните, что обследование нужно проводить до подписания акта передачи Вам приобретаемой недвижимости. Заказывая в нашей компании услугу «Приемка новостроек и вторичного жилья» за небольшие деньги Вы страхуете себя от неприятных сюрпризов в виде непредвиденных внушительных трат на ремонты и приобретаете возможность аргументированно и уверенно торговаться в свою пользу при покупке недвижимости.
Мы проводим экспертизы и обследования в соответствии с требования нормативно-технической и правовой документации. Технические заключения наших специалистов принимают в судах и других контролирующих органах.
Чтобы не утверждали Вам представители застройщика или управляющей копании, но подписанный Вами акт приемки недвижимости не освобождает их от ответственности за устранение выявленных позже скрытых дефектов, и уж тем более скрытых дефектов в общедомовом имуществе, не позволяющим Вам нормально эксплуатировать свое помещение. Спецы Тринити знают, как заставить застройщика или УК исправить дефекты и возместить причиненный ущерб.